חוק ההסדרים לשנים 2023-2024 שמתלווה לתקציב המדינה כולל שורת רפורמות במגוון תחומים, אחת הרפורמות העיקריות שמתוכננת היא הרפורמה במיסוי השכרת דירות מגורים שהולכת לחולל מהפיכה של ממש בהרגלי משכירי הדירות.
המצב הקיים – פטור ממס ופטור מדיווח
כיום אדם שמשכיר דירת מגורים יכול להינות מפטור ממס הכנסה ולא לשלם מס על הכנסתו משכירות עד לתקרה חודשית של 5,471 ₪ (נכון לשנת 2023).
תקרת ההכנסה הפטורה ממס מתעדכנת מידי שנה בהתאם לשיעור עליית המדד ובכך היא מהווה תקרה אפקטיבית המזכה בפטור ממס.
בנוסף, מי שהכנסתו מהשכרת דירת מגורים נמוכה מהתקרה או שהיא בגובה התקרה לא נדרש לדווח על ההכנסה משכר הדירה לרשויות המס בשום דרך (למעט מקרים המחייבים בהגשת דוח שנתי בשל הכנסות אחרות).
ויודגש, הדין הקיים חל בצורה שווה הן על תושב ישראל והן על תושב חוץ שמשכיר דירה בישראל.
שחיקת תקרת ההכנסה הפטורה עד כדי ביטולה
רבות דובר על הרצון לבטל את הפטור ממס על השכרת דירות מגורים, אלו שצידדו בביטולו טוענים כי אין כל הצדקה להעניק פטור להכנסות מהשכרת דירות מגורים וכי יש לחייב הכנסות אלו במס בדומה למיסוי הכנסות ממקורות אחרים שאינן זוכות לפטור ממס.
מצד שני יש הגורסים כי ביטול הפטור ממס דווקא במציאות הקשה כיום יצית אש של ממש שתגביר את הכאוס בשוק השכירות מאחר וביטול הפטור יוביל לעלייה ניכרת במחירי הדירות להשכרה- דבר שיפגע קשות בציבור השוכרים.
במסגרת חוק ההסדרים תקרת הפטור ממס לא בוטלה באופן מיידי עם זאת ההצעה לבטל את הצמדת תקרת ההכנסה למדד בכל שנה, תוביל לשחיקה הדרגתית של התקרה עד כדי ביטולה או הפיכתה ללא רלוונטית בטווח הארוך.
חובת דיווח לרשויות המס
לרשויות המס ולממשלה אין מידע בדבר היקף ההכנסות מהשכרת דירות מגורים, למעט במקרים בהם בעל הדירה מדווח על הכנסה גבוהה מהתקרה או במקרים בהם בעל הדירה בוחר במסלולי מס אחרים שאינם פטורים ממס.
במסגרת הרפורמה מבקשים להטיל חובת דיווח גם על מי שמפיק הכנסות פטורות מהשכרת דירה כך שמשכירי הדירות יצטרפו לקהילת המדווחים לרשויות המס.
ויודגש, חובת הדיווח לא תגרור בהכרח לחובת תשלום מס על ההכנסה עם זאת היא בהחלט תקשה על המשך העלמות המס, שכן בעלי הכנסה משכר דירה יימנעו מהצהרה כוזבת לרשויות המס בדבר גובה ההכנסה שלהם ממקור זה .
אפשרות להקטין את חבות המס על הכנסת שכירות
במסגרת הרפורמה במס ניתן למצוא נקודת אור שבהחלט תיטיב עם בעלי דירות מגורים אשר משכירים את דירתם היחידה ומנגד שוכרים דירה אחרת למגוריהם.
כיום, ציבור זה נדרש לשלם מס על הכנסות דמי השכירות ככל שאלו עלו על תקרת ההכנסה הפטורה ממס מבלי יכולת לקזז כנגדה את דמי השכירות ששולמו עבור השכרת דירה אחרת לצרכי מגורים דבר שהוביל לסטייה מעיקרון מס אמת.
לפיכך מוצע, לאפשר לבעל דירה יחידה לקזז מהכנסות השכירות שהוא מקבל את דמי השכירות שהוא משלם עבור השכרת הדירה עד לגובה דמי השכירות אותם הוא משלם בפועל ולא יותר מתקרה חודשית של 7,500 ₪.
כך לדוגמא אדם שמשכיר את דירתו היחידה בתמורה לדמי שכירות חודשיים של 8,000 ₪ ומנגד שוכר דירה למגוריו ומשלם דמי שכירות חודשיים של 6,000 ₪ לא יידרש לשלם מס הכנסה על הכנסותיו מדמי שכירות מאחר וההכנסה הפנויה שנותרה בידו עומדת על 2,000 ₪ לחודש שנמוכה מתקרת ההכנסה הפטורה בסך של 5,471 ₪.
לעומתו, אדם אשר משכיר את דירתו בתמורה לדמי שכירות חודשיים של 8,000 ₪ אך מנגד שוכר דירה אחרת בתמורה לדמי שכירות של 10,000 ₪ יוכל לקזז רק סכום של 7,500 ₪ ואת הסכום הנותר בסך 2,500 ₪ לחודש לא יוכל לדרוש כהוצאה בניכוי מכל מקור הכנסה אחר.
לצורך מניעת תכנוני מס, ובדומה למקרים אחרים שבהם נותנים הטבות מס בתחומי הנדל"ן, מוצע לקבוע כי האפשרות לקזז את דמי השכירות תחול רק במקרה בו דמי השכירות התקבלו מאדם שאינו מוגדר כקרובו של מפיק ההכנסה.
כמו כן, יראו את הכנסת של אדם גם כהכנסה של דמי שכירות של בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל 18, לרבות ידוע בציבור.
מי שיבחר לנצל את ההטבה הזו יידרש לשלם מס בשיעור של 10% ללא כל יכולת לנכות כנגד הכנסה זו כל ניכוי או הפחתה נוספים מעבר לניכוי דמי השכירות.
