בשנתיים האחרונות חווה שוק הנדל"ן טלטלות רבות שמשפיעות הן על רוכשי הדירות והן על הקבלנים והיזמים.
את ניצני הטלטלות ניתן היה לזהות לראשונה עם החלטת הממשלה להעלות את שיעורי מס הרכישה על דירה נוספת, בהמשך עם ההחלטה על העלאת הריבית במשק וכאילו לא די בגזירות אלו ובהשפעתן על שוק הנדל"ן הגיעה המלחמה האיומה שהעמיקה את הקיפאון ואת חוסר הוודאות בשוק הנדלן ותאריך סיום- אין.
מפסידים מצד אחד ומרוויחים מצד שני
בעיתות משבר כלל ידוע הוא שיש כאלו שנפגעים ולעומתם יש כאלו שמזהים במצבי הקושי הזדמנויות ופוטנציאל לגדול ולהתרחב.
כלל זה מיושם הלכה למעשה גם בשוק הנדל"ן, בימים אלו אנו פוגשים לא מעט יזמים ממונפים שמתחילים לכרוע תחת נטל הוצאות המימון, קושי של יזמים לאשר ליוויים בנקאיים ולממן פעילות בפועל, קושי בגיוס עובדים להשלמת פרויקטים, ובסופו של יום פרויקטים רבים הופכים ללא כדאיים כלכלית ובעלי סיכון גבוה יותר, עד כדי מצב שבו יזמים רבים מחליטים לא להתחיל פרויקטים חדשים או לחילופין מחליטים למכור פרויקטים קיימים ליזמים ממשיכים.
חלופה נוספת שניתן לזהות בתקופה זו היא יזמים שחנוקים כלכלית מבקשים לבחון שיתופי פעולה עם יזמים אחרים במסגרת שותפויות והכל כדי להימנע מנפילה של פרויקטים.
מהצד השני כפי שאמרנו ניתן לפגוש גם יזמים שמזהים הזדמנויות ומבקשים לרכוש פרויקטים במחירים נמוכים משמעותית בין אם הם מזהים מצוקה של יזמים אחרים, בין אם הם נשענים יותר על הון עצמי ובין אם הם אינם חוששים לפעול בתנאים של חוסר וודאות.
המצב מייצר בהכרח עסקאות בין יזמים
ובשל מצבים אלו אנו פוגשים את אותן העסקאות בין היזמים- לעיתים המדובר במכירת מניות בחברה המחזיקה בפרויקטים, לעיתים מדובר במכירת זכות בשותפות או מכירה של פרויקט המוחזק ישירות על ידי יזם יחיד- המשותף לכלל העסקאות הללו הוא שמדובר בעסקאות עתירות מס ולעיתים רבות היזמים כלל לא מודעים לחבויות המס ולחובת הדיווח לרשויות המס על עסקה זו- גם אם נעשתה ללא תמורה או בתמורה שמניבה הפסד ליזם בסוף היום. ובמה דברים אמורים?
בקצב האירועים העוברים עלינו כבר כמעט הספקנו לשכוח שלאחרונה נכנס לתוקף חוק ההסדרים שבמסגרתו שונה החוק בכל הנוגע לעסקאות בין יזמים.
במצב לפני כניסת החוק לתוקף- במקרים בהם נמכרו פרויקטים בין יזמים כאשר לפרויקטים לא היה עדיין היתר בניה בתוקף ניתן היה לטעון (בכפוף לבחינת כל העובדות והתנאים) כי אין מדובר במכירה של זכות במקרקעין אלא מדובר במכירה של נכס אחר אשר כפופה לפקודת מס הכנסה וכפועל יוצא לא נדרש היה לשלם בגין העסקה , לא מס שבח ולא מס ערך מוסף מצד המוכר ולא מס רכישה מצד הרוכש.
כל מה שחשוב לדעת כדי להימנע מתאונות מס
בעקבות תיקון חוק ההסדרים נקבע כי החל מיום 1 ביוני 2023 כל עסקה למכירת פרויקטים בין אם בדרך של מכירת זכויות בחברה או בשותפות המחזיקה בפרויקטים של התחדשות עירונית, או עסקה בין יחידים- תסווג כמכירת זכות במקרקעין ללא כל קשר אם לפרויקט קיים היתר סופי או לא.
אין עוררין כי הקלפים נטרפו ולמשוואה של מחירי העסקה יש להוסיף את השפעות המס שלעיתים רבות אף פוגעת ברווחיות העסקה והופכים אותה ללא כדאית.
כך לדוגמא יזם שמוכר את מניותיו בחברה אשר מחזיקה בפרויקט של התחדשות עירונית- וכל מה שהחברה מחזיקה בשלב זה אלו רק חתימות בלבד, ואפילו לא מדובר בחתימות של כל הדיירים בפרויקט- יזם שכזה ימצא את עצמו מוכר זכות באיגוד מקרקעין שמשמעותה מכירת זכות הכפופה לחוק מיסוי מקרקעין המחוייבת בהגשת דיווח הן ליזם המוכר והן ליזם שרוכש את הזכויות.
מקום בו המכירה תניב שבח יחויב היזם המוכר את זכויותיו בתשלום מס שבח, בהוצאת חשבונית מס המגלמת מס ערך מוסף ובנוסף יידרש היזם הרוכש לשלם מס רכישה בעסקה זו בשיעור של 6%.
ולאחר שברור לכל כי החוק השתנה וכי עסקאות בין יזמים כפי שתיארנו חייבות במס- עולה שאלת מיליון הדולר – מהו שווי הרכישה?
נציין כי בעבר נהוג היה לחייב במס רכישה בהתאם לשווי נכסי המקרקעין באיגוד עם זאת, בעקבות שינוי החקיקה נקבע כי יש להתבסס על שווי הסיחור ולא על שווי הקרקע.
לפיכך, מוצע כי יזמים בפרט בתקופה המאופיינת בכל כך הרבה חוסר וודאות יבינו את השלכות המיסוי שיכול ויחולו על עסקאות שהם מבצעים ולפחות בכל הקשור לתחום המיסים- יסירו את אי הוודאות והכל כדי להימנע מעסקאות שיתבררו בסופו של יום כלא כדאיות רק בשל נטל המס.
וחשוב אף יותר לבחון כל עסקה שנחתמה החל מ-1 ביוני 2023 כדי לוודא האם בנסיבות אותה עסקה חלה חובה לדווח לרשויות המס- מאחר שאי דיווח מהווה עבירה פלילית.
