מיסוי הכנסות מרווח הון ושכר דירה מדירת מגורים באנגליה

שאלה:

אדם תושב ישראל מחזיק דרך חב' LLC אנגלית דירת מגורים באנגליה ומכר אותה ונוצר לו רווח הון מה המס שיחול עליו על רווח הון באנגליה ובארץ והאם אכן הרווח מתייחס אליו אישית או שזה ברמת החברה ואז בכדי למשוך את הכסף ישלם מס על דיבידנד? 2. אדם תושב ישראל מחזיק דרך חב' LLC אנגלית דירת מגורים באנגליה ויש לו הכנסות משכר דירה מה המס שיחול עליו על הכנסות השכירות באנגליה ובארץ? והאם אכן הרווח מתייחס אליו אישית או שזה ברמת החברה ואז בכדי למשוך את הכסף ישלם מס על דיבידנד? בשתי המקרים במצב שיש מס באנגליה האם יכול לקזז את המס ששולם באנגליה מהמס שיחול עליו בארץ?

התשובה:

מנתוני שאלתך לא ברור השימוש במונח "LLC אנגלית". ככלל, התאגדות כ-LLC הינה צורת התאגדות אופיינית בארצות הברית.

בנסיבות שאלתך נראה כי ייתכן וכוונתך לאחת משתי החלופות הבאות:

* השקעה בנדל"ן בבריטניה באמצעות –LLC (שהיא ישות אמריקאית).

או לחילופין,

* השקעה בנדל"ן בבריטניה באמצעות שותפות אשר הוקמה באנגליה.

מיסוי מכירת הנכס בבריטניה = רווח הון

המיסוי בחו"ל –

האמור רלוונטי הן לחלופה א' והן לחלופה ב'-

בהתאם לדין הרווח בבריטניה, תושב חוץ – יחיד, חברה, שותפות וכיו”ב – המוכר נכס בבריטניה המשמש למגורים, לא יהיה זכאי לפטור ממס רווח הון בעת מכירת נכס בבריטניה.

לפיכך, יחיד תושב חוץ יתחייב במס רווחי הון בשיעור של 18% או 28% בהתאם לגובה רווח ההון, נאמנות זרה תתחייב במס רווחי הון בשיעור של 28% וחברה תושבת חוץ תתחייב במס בשיעור של עד 20%.

דיווח המכירה לרשויות המס בבריטניה יתבצע לכל המאוחר תוך 30 ימים ממועד השלמת המכירה.

לגבי המיסוי הסופי בבריטניה, מוצע להיוועץ ביועץ מיסוי הבקיא בדין החל בבריטניה.

לעניין ההתייחסות אל ה-LLC כשקופה לצרכי מיסוי- ככל שהתבקשה השקפה של השותפות על ידי היחיד, יתבצע המיסוי ברמת היחיד. כנ"ל גם לגבי שותפות שהתאגדה באנגליה, גם בה תחול השקפה ליחיד.

המיסוי בישראל–

בהתאם לפקודת מס הכנסה שיעור המס בו יתחייב יחיד ממכירת נכס הון יהיה 25%.

עם זאת, בהתאם לאמנת המס של ישראל עם בריטניה (המדינה בה מצוי הנכס), זכות המיסוי הראשונה נתונה לבריטניה, לפיכך, מאחר והיחיד התמסה בבריטניה, כנגד חבות המס בישראל, יינתן זיכוי בגובה המס אשר שולם בבריטניה, דהיינו, המשקיע יידרש לשלם בישראל את ההפרש בין המס ששולם בבריטניה לבין המס בישראל, כך שחבות המס הכוללת תהיה בדרך כלל 25%.

בעובדות המקרה דנן, ככל ששיעור המס שישולם ע"י המשקיע בבריטניה יהיה -24% 18% – תבוצע השלמה של המס בישראל לשיעור של 25%, עם זאת ככל ששיעור המס בבריטניה יהיה גבוה מ-25%, ליחיד יווצר עודף זיכוי שישמר לזכותו לקיזוז מן המס בו יחוייב בישראל בהתאם לתנאים המופיעים בסעיף  205א לפקודת מס הכנסה.

ככל שההשקעה בנכס בוצעה באמצעות LLC – יש לבחון האם יחול מיסוי נוסף גם בארה"ב, או ככל שלא יחול מיסוי יש לבחון צורך בהגשת דוח גם בארה"ב.

מיסוי הכנסות שכר דירה למגורים

המיסוי בחו"ל –

שיעור המס שיחול בבריטניה על הכנסותיו של יחיד תושב חוץ משכר דירה למגורים הנו 20%.

המיסוי בישראל–

בישראל קיימים 2 מסלולי מיסוי להכנסות שכר דירה מחו"ל:

מסלול א: מיסוי ההכנסה משכר דירה בשיעור של 15%- לאחר ניכוי פחת, אך ללא ניכוי הוצאות שונות וללא ניכוי הוצאות המס ששולם בחו"ל. לפיכך, יחיד שיבחר במיסוי בהתאם לחלופה זו, ישלם מס בשיעור של 35% על הכנסות שכר השירה (20% בבריטניה+15 בישראל).

מסלול ב: מיסוי הכנסת שכר הדירה בהתאם לשיעור המס השולי של היחיד.במסלול האמור יוכרו הוצאות המס ששולמו בבריטניה וכן תותר כל הוצאה אחרת בה נשאו לצורך רכישת והשכרת הנכס.

• המבחן בבחירת אחד מהמסלולים הינו מתמטי גרידא, כל משקיע יבחר במסלול שיוביל אותו לתשלום מס מינימלי.