השפעת החוק לצמצום השימוש במזומן על רכישת ומכירת זכויות במקרקעין

החל מיום 1.1.2019 יכנס לתוקפו החוק לצמצום השימוש במזומן, החוק נחקק במטרה לצמצם את ההון השחור ולסייע במאבק בפעילות פלילית, העלמות מס והלבנת הון  והוא כולל הגבלות על השימוש במזומן ובשקים , חובת תיעוד אמצעי תשלום ותקבול והרחבת חובת הדיווח על רוכשי זכויות במקרקעין. להוראות החוק גם השלכות  הנוגעות להתרת הוצאות השבחת נכס בניכוי מהשבח כפי שיפורט בהמשך.

הרחבת חובת דיווח –

בהתאם להוראות החוק, רוכש זכויות במקרקעין החייב בהגשת הצהרה תוך 30 ימים, יהיה חייב במסגרת הצהרתו למסור פרטים על מקורות המימון ששימשו ברכישת הזכות בהתאם לאחת מהחלופות הבאות:

חלופה ראשונה- פרטי אמצעי התשלום שבהם מועברת התמורה ידועים לי

חלופה שניה- פרטי אמצעי התשלום אינם ידועים לי במועד הגשת הצהרה זו.

בהצהרה מקוונת לא ניתן יהיה לשלוח את ההצהרה ללא מילוי של אחת מהחלופות שצוינו

בהצהרה המוגשת בצורה ידנית– ללא מילוי הסעיף כנדרש תחשב לשומה בהעדר הצהרה עד להשלמתה.

בשתי החלופות –  ככל שלא יינתן הפירוט הדרוש למקורות המימון, לא יונפק אישור מיסים בגין העסקה.

כשפרטי אמצעי התשלום שבהם מועברת התמורה ידועים לרוכש-

1. גם אם הרוכש לא העביר עדיין את התשלומים בפועל למוכר, הוא יוכל לסמן את החלופה הראשונה ולהצהיר על אמצעי התשלום בהם הוא מתכוון להעביר את התמורה למוכר.
2. יש לפרט את הסכום המתאים ליד כל אמצעי תשלום (מזומן/העברה בנקאית/המחאה/אחר), כך שסך כל הסכומים המשולמים יתאימו לשווי הרכישה/שווי המכירה בהצהרה.
3. תשלום באמצעות לקיחת משכנתא כמוהו כתשלום בהעברה בנקאית.
4. ככל שבמועד ההצהרה בוצעו תשלומים (כולם או חלקם) יש לצרף את האסמכתאות להצהרה, תחת לשונית "שליחת מסמכים" בדיווח המקוון תחת הכותרת "אסמכתאות חוק לצמצום השימוש במזומן".

כשפרטי אמצעי התשלום אינם ידועים לרוכש במועד הגשת ההצהרה –

1. על הרוכש למלא את תאריך המסירה הצפוי בעסקה. הרוכש יהיה חייב להשלים את המידע עד תום שישה חודשים ממועד מסירת החזקה במקרקעין.
2. השלמת המידע, תיקון פרטי אמצעי התשלום ועדכון תאריך המסירה הצפוי, ייעשה באתר האינטרנט של רשות המיסים תחת כותרת "מיסוי מקרקעין" השלמת פרטי אמצעי התשלום.
3. יש לשמור את האסמכתאות לביצוע התשלומים ולהציגם על פי דרישה.

השלכת חובת הדיווח על ניכוי הוצאות השבחת נכסים-

בהתאם להוראות החוק חלה מגבלה על תשלומים במזומן בהתאם לכללים ולתקרות המפורטים בחוק.

בידי רשות המיסים האפשרות לבחון את עמידתו של מוכר נכס מקרקעין בדרישות החוק וזאת מאחר שבמועד מכירת הנכס יבקש המוכר לנכות מהשבח את סכומי ההוצאות ששילם בגין השבחת הנכס, או בגין בנייה עצמית, לצורך הקטנת החיוב במס.

למעשה, מוכר שיבקש לנכות הוצאות יידרש להמציא אסמכתאות לאופן תשלום ההוצאות על ידו אך אין מדובר בשינוי של התנהלות שהיתה נהוגה עד כה עם זאת, לגבי תשלומים ששולמו במזומן – ניתן יהיה לבחון את עמידתו של המוכר בדרישות החוק ומגבלותיו. האם שולמו תשלומים במזומן מעבר לסכומים המותרים בחוק? האם שולמו תשלומים במזומן ולא התקבלו אסמכתאות בגינם , (תשלומים בשחור")?

יודגש, כי נכון להיום מקום בו ביקש מוכר לנכות מהשבח הוצאות השבחת נכס והיה לו קושי בהמצאת אסמכתאות תומכות לעלויות בהן נשא, אפשרה רשות המיסים בכל זאת לנכות עלויות כאמור אם באופן מלא או באופן חלקי בהתבסס על חוות דעת שמאית או ע"י אומדנים מקובלים. עמדת רשות המיסים  כפי שהועלתה ע"י מר שי אהרונוביץ-סמנכ"ל בכיר למיסוי מקרקעין ברשות המיסים היא כי אותם המקרים בהם לא יוכל מוכר הנכס להסביר את תשלומי ההוצאות ו/או באם התשלומים בוצעו בחריגה מהוראות החוק- הוא יהיה חשוף לקנסות ולסנקציות המופיעות בחוק.

סנקציות-

עד ליום 30.9.2019 לא יוטל עיצום כספי או קנס מנהלי בשל הפרה לפי החוק, אלא אם המפר קיבל התראה בכתב על ההפרה וחזר והפר את אותה ההוראה הנחיות לאופן הדיווח- ניתן למצוא בסקירה המצ"ב

תחולת החוק וסייגים לתחולת החוק –

תחילתו של החוק ביום 1.1.2019.

החוק לא יחול על הסכמי הלוואה שנכרתו לפני 1.1.2019 וכן לא יחול על עסקאות שנכרתו לפני 1.1.2019, למעט עסקאות מתמשכות לקבלת שירות או מכר של זכות שכירות.